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【問答】物業行業相關法規知識

信息來源: 發布時間:2019/7/17 閱讀:1211

1.办理規約對什麽人具有約束力?

答:办理規約對全體業主具有約束力。


2.縣級以上地方人民当局房地産行政主管部門、街道辦事處、社區住民委員會應當及時處理哪些人或單位物業办理活動中的投訴?

答:業主、業主委員會、物業操纵人和物業办理企業。


3.室第小區成立業主大會、選舉産生業主委員會需求什麽條件?

答:符合以下條件的能够成立;

(1)住房和城乡建立部关于印发《业主大会和业主委员会指点规定端方》的告诉(建房[2009]274号)第八条 物业办理地域内,已托付的专有部门面积超越修建物总面积50%时,建立单元该当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门大概街道办事处、州里人民当局的要求,实时报送以下筹办初次业主大会集会所需的文件材料:

  (一)物业办理地域证实;

  (二)房屋及修建物面积清册;

  (三)业主名册;

  (四)修建计划总平面图;

  (五)托付操纵共用设备设备的证实;

  (六)物业办事用房设置证实;

  (七)其他有关的文件材料。

(2)《辽宁省物业办理条例》第十八条 符合以下条件之一的,街道办事处大概州里人民当局该当会同县物业行政主管部门组织成立初次业主大会集会筹办组、召开初次业主大会集会:

  (一)托付的專有部门面積超過建築物總面積百分之五十的;

  (二)托付的房屋戶數達到總戶數百分之五十的;

  (三)自托付首位業主之日起滿二年且已托付戶數比例達到百分之三十的。

只要一個業主的,大概業主人數較少且經全體業主分歧赞成,決定不成立業主大會的,由業主配合实行業主大會、業主委員會職責。


4.室第小區業主大會籌備組有哪些人組成,成員怎麽産生?

 答:住房和城乡建立部关于印发《业主大会和业主委员会指点规定端方》的告诉(建房[2009]274号)第十条 初次业主大会集会筹办组由业主代表、建立单元代表、街道办事处、州里人民当局代表和住民委员会代表组成。筹办组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹办组总人数的一半,筹办组组长由街道办事处、州里人民当局代表担当。

  第十一条 筹办组中业主代表的发作,由街道办事处、州里人民当局大概住民委员会组织业主推荐。

  筹办组该当将成员名单以书面情势在物业办理地域内布告。业主对筹办组成员有贰言的,由街道办事处、州里人民当局和谐处理。


5.《物業办理條例》對住房專項維修資金的權屬和用处是如何規定的?

答:住房專項維修資金屬于業主一切,專項用于物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、变革、不得挪作他用。


6.《條例》對業主过期不交納物業服務費有何規定?

答:違反物業服務条约約定,業主过期不交納物業服務費用的,業主委員會催促其限日交納;过期不交納的,物業办理企業能够向人民法院起訴。


7.《條例》中對業主、物業办理企業占用、开掘途径、場地等維修物業是如何規定的?

答:爲了避免業主、物業办理企業借維修物業之機大概以大众优点之名,出于私利原因長期占用、开掘途径、場地大概在操纵完畢後草草處理,影響廣大業主的一般操纵,業主、物業办理企業應當將臨時占用、开掘的途径、場地,在約按期限內恢複原狀。


8.業主委員會委員符合的條件是什麽?

《辽宁省物业办理条例》第三十一条 业主委员会由业主大会集会推举发作,委员候选人由居(村)民委员会、业主推荐和业主自荐,经业主大会集会推举发作。业主委员会由五至十一名委员单数组成,每届任期不超越五年,能够连选连任。业主委员会该当自推举发作之日起七日内召开初次业主委员会集会,推举发作业主委员会主任一人,副主任一至二人,并在物业办理地域内较着位置停止不少于七日的布告。

業主委員會委員應當是物業办理區域內的業主,並符合以下條件:

  (一)具有完好民事行爲才能;

  (二)遵守國家有關法律、法規以及办理規約、業主大會議事規則,实行業主義務;

  (三)按時交納物業服務費用和室第專項維修資金;

  (四)熱心公益事業,責任心強,公平廉潔;

  (五)具有一定的組織才能和文化水平;

  (六)具備與实行職責相適應的時間;

  (七)本人、配偶及其親屬未在爲本物業办理區域供给服務的物業服務企業任職。

業主大會在選舉業主委員會委員的同時,能够選舉出業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議,不具有表決權。在個別業主委員會委員資格終止時,經業主委員會決定,從候補委員中按照得票多少顺次遞補,並在物業办理區域內顯著位置進行不少于七日的公示。


9.什麽是房屋的共用部位?

答:房屋共用部位是指房屋主體承重部位(包罗基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道。


10.什麽是房屋的共用設施設備?

答:房屋的共用設施設備指定室第小區或單棟室第內,建設費用已攤入住房銷售價格的共用高低水管道、落水管、電梯、消防設施、綠地、途径、池、井、公益性文體設施及房屋等。


11.街道辦事處大概鄉鎮人民当局、居(村)民委員會應當实行的物業办理職責?

《辽宁省物业办理条例》第六条 街道办事处大概州里人民当局该当实行以下物业办理职责:

  (一)組織成立初次業主大會會議籌備組;

  (二)指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉;

  (三)指導和監督業主大會、業主委員會開展一样平居事情;

  (四)協調和指導老舊室第區物業办理事情;

  (五)協調物業办理與社區办理服務之間關系,調解業主、業主委員會、物業操纵人、物業服務企業、建設單位之間在物業办理活動中的糾紛;

  (六)法律、法規規定的其他職責。

  居(村)民委員會應當協助街道辦事處大概鄉鎮人民当局做好與物業办理有關的事情。


12.一個物業办理區域最多應由幾個物業办理企業實施物業办理?

答:一個。


13.業主委員會應當與業主大會選聘的物業办理企業訂立什麽?

答:訂立書面的物業服務条约。


14.業主委員會與物業办理企業簽訂的物業服務条约應約定哪些具體內容?

答:應對物業办理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的办理與操纵、物業办理用房、条约限日、違約責任等內容進行約定。


15.在業主、業主大會選聘物業办理企業之前,建設單位選聘物業办理企業的,應當实行什麽手續?

答:應當簽訂前期物業服務条约。

《最高人民法院关于审理物业办事纠葛案件具体使用法律若干成绩的注释》第一条 建立单元依法与物业办事企业签订的前期物业办事条约,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业办事企业签订的物业办事条约,对业主具有束厄局促力。业主以其并非条约当事人为由提出抗辩的,人民法院不予撑持。


16.業主大會由哪些人員組成,業主配合決定哪些事項? 

答:業主大會由物業办理區域內的全體業主組成,代表和維護物業办理區域內全體業主在物業办理活動中的合理權利,实行相應的義務。

業主大會決定以下事項:(一)拟订和改正業主大會議事規則;(二)拟订和改正办理規約;(三)選舉業主委員會大概更換業主委員會委員;(四)拟订物業服務內容、標准以及物業服務收費计划;(五)選聘和解聘物業服務企業;(六)籌集和操纵專項維修資金;(七)改建、重修建築物及其附屬設施;(八)改變共有部门的用处;(九)操纵共有部门進行經營以及所得收益的分拨與操纵;(十)法律法規大概办理規約確定應由業主配合決定的事項。


17.業主委員會是個什麽性質的組織,並实行哪些職責? 

答:業主委員會是業主大會的執行機構,執行業主大會的決定事項,業主委員會实行以下職責:  

(一)執行業主大會的決定和決議;  

(二)纠集業主大會會議,報告物業办理實施情況;  

(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務条约;  

(四)及時了解業主、物業操纵人的意見和建議,監督和協助物業服務企業实行物業服務条约;  

(五)監督办理規約的實施;  

(六)催促業主交納物業服務費及其他相關費用;  

(七)組織和監督專項維修資金的籌集和操纵;  

(八)調解業主之間因物業操纵、維護和办理産生的糾紛;  

(九)業主大會賦予的其他職責。 


18.什麽行爲的實施,能够認定爲物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合理權益的行爲”? 

答:业主大概其他举措人违犯法律、法例、国家相干强迫性尺度、办理规约,大概违犯业主大会、业主委员会依法作出的决定,实施以下举措的,能够认定为《物权法》第八十三条第二款所称的其他“损伤他人合理权益的举措”:(一)损伤房屋承重构造,损伤大概违章操纵电力、燃气、消防设备,在修建物内安排损伤、放射性物品等危及修建物宁静大概阻碍修建物一般操纵; (二)违犯规定破坏、改动修建物外墙面的形状、颜色等损伤修建物外观; (三)违犯规定停止房屋粉饰装修;


19.爲了處理好行政處罰和承擔民事責任之間的關系,《物業办理條例》在設定法律責任時遵照的原則是什麽?

答:凡是能夠通過承擔民事責任解決的,不再設定行政處罰的原則。


20.物業中基本的法律關系有哪些?

答:(1)業主相互之間的關系  

(2)物業服務企業和業主之間的關系

(3)建設單位與業主以及物業服務企業之間的關系

(4)市政大众單位與業主以及物業服務企業之間的關系

(5)住民委員會與業主大會和業主委員會之間的關系

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